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第1节 北京城和中国历史文化名城面临的危机1

导论：站在十字路口的北京城1

第2节 国内外相关研究的发展动态3

2.1 国外旧城更新理论与实践的演变及其启示3

2.2 北京旧城更新研究的发展与不足5

第3节 本书研究的基本理论与方法8

3.1 人居环境的观念与方法8

3.2 可持续发展战略9

3.3 旧城更新中的“有机更新”理论9

第4节 本书研究的主要内容与研究框架10

第5节 本书研究中涉及的几个基本概念14

第1章 北京旧城居住区大规模改造的历史与现状19

上篇 北京旧城居住区大规模改造的调查与反思19

第1节 对1990年以前北京旧城改造历史的简单回顾20

1.1 20世纪50年代确定的旧城改造目标20

1.2 旧城改造的实际进展及其结果21

第2节 20世纪90年代北京旧城“危旧房改造”的发展历程24

2.1 “危旧房改造”计划的由来24

2.2 “危旧房改造”计划发展的四个阶段25

第3节 北京旧城危旧房改造当前面临的困境31

3.1 困境一：危房“越改越多”，大片真正的危房未及时得到改造31

3.2 困境二：市场前景不妙，危改对房地产投资的吸引力下降32

3.3 困境三：拆迁纠纷越演越烈，居民对危改的抵触情绪日趋高涨35

第2章 北京旧城居住区大规模改造存在的主要问题39

第1节 城市经济方面的问题40

1.1 土地投机和土地闲置现象较为严重40

1.2 旧城区的过度商业化40

1.3 旧城部分改造地区的经济效益下滑42

第2节 拆迁安置方面的问题43

2.1 外迁居民在工作生活上存在诸多不便43

2.2 安置房存在不同程度的质量问题45

2.3 一些外迁小区不具备合格的居住条件48

2.4 补偿安置标准的悬殊差异49

2.5 周转户处境艰难50

3.1 旧城内的城市总体规划遭“全线突破”51

第3节 规划设计与管理方面的问题51

2.6 某些不择手段的“促迁”行为51

3.2 规划报批中的“欺诈”现象53

3.3 新建筑缺少城市设计54

3.4 施工“扰民”问题益发突出54

3.5 一些项目的市政配套改造长期难以落实55

3.6 旧城整体环境进一步恶化56

第4节 历史文化遗产保护方面的问题57

4.1 直接破坏文物行为屡禁不止57

4.2 以“易地迁建”为名破坏文物的行为日渐增多59

4.3 老房子与传统四合院遭到大面积拆除62

第3章 北京旧城居住区大规模改造的社会经济动因65

1.1 改造规模巨大66

第1节 北京旧城居住区大规模改造的三个主要特点66

1.2 是一种“商业性”房地产开发68

1.3 享受特殊政策72

第2节 20世纪90年代北京旧城大规模改造的社会经济背景74

2.1 背景一：首都社会经济高速发展对城市土地的强劲需求74

2.2 背景二：居民要求改善住房条件的迫切心情与强烈愿望76

2.3 背景三：西方“现代主义”城市规划理论的长期影响78

2.4 背景四：“盲目求新”的社会思潮79

第3节 大规模土地投机的利益驱动——20世纪90年代北京旧城大规模改造兴盛的根源81

3.1 大规模“炒地皮”造成国家土地收益的巨大损失81

3.2 违法拆迁导致城镇拆迁费的巨额流失82

3.3 无视居民私房的土地使用权导致居民财产遭到侵害86

3.4 北京旧城大规模改造中的其他土地投机行为88

3.5 从旧城改造后的经济利益分配看大规模改造的根源90

第4章 北京旧城居住区大规模改造的弊端及其危害93

第1节 西方城市大规模改造的历史教训94

1.1 二战后以大规模改造为特征的“城市更新”运动94

1.2 西方城市大规模改造的理论渊源97

1.3 当代西方学者对大规模改造方式的反思与批判99

第2节 北京旧城居住区大规模改造的弊端及其危害103

2.1 改造方法上的“简单化”天性104

2.2 规划设计上缺乏灵活性105

2.3 易对城市规划造成不良冲击107

2.4 在经济上缺乏稳定性107

2.5 导致社会资源的严重浪费109

2.6 产生严重的外部不经济效应111

2.7 存在大量寻租空间112

2.8 加剧社会不公113

2.9 缺乏公共参与114

2.10 在改善历史地段居住环境方面存在较大局限性115

第3节 社会各界对北京旧城大规模改造的批评正日益增多116

中篇 北京旧城保护与城市发展的宏观思索123

第5章 北京城市规划建设的战略构想123

第1节 北京历史文化名城保护的战略意义124

1.1 北京旧城具有巨大的文化价值125

1.2 历史文化特色是北京创建国际性城市的基础与优势127

1.3 历史文化本身也是庞大的社会经济实体129

1.4 北京历史文化名城保护的重要性正日益为人们所重视131

第2节 北京旧城保护面临的危机132

2.1 商业性房地产开发过度“聚焦”于旧城132

2.2 旧城居住区大量住房长期得不到合理的保护和更新136

2.3 当前北京城市规划研究与编制存在不足，亟待加以调整138

第3节 关于北京城市规划建设的战略思考147

3.1 “梁、陈方案”的核心思想及其现实意义147

3.2 将城市发展向旧城外进行“有机疏解”的可行性150

3.3 京津冀区域整体协调发展的一种构想154

第6章 北京城市土地开发与管理机制的问题与对策163

1.1 基本法律依据164

第1节 我国现行法律许可的城市土地开发与管理机制164

1.2 我国现行的城市土地开发与管理模式165

1.3 我国现行的城市土地开发与管理程序166

第2节 北京市土地开发与管理机制的现状与问题170

2.1 “先划拨、后出让”政策扩大了划拨用地范围，导致国有土地资产流失170

2.2 减免土地出让金与协议地价方式造成国有土地收益减少171

2.3 规划管理与土地批租脱节造成城市规划失控172

2.4 违反国家法律规定的土地批租程序，侵害房地产权利人权益173

第3节 关于城市土地开发中如何对现有土地使用者进行补偿问题的思考175

3.1 私房土地使用权及其补偿问题的由来176

3.2 北京市在私房土地使用权补偿上的基本政策及其存在的问题179

4.1 市场经济下城市土地运作的基本概念181

3.3 对私房土地使用权进行补偿的法律依据与法律程序181

第4节 建立适应市场经济的城市土地开发管理新机制181

4.2 市场经济条件下我国现行土地开发管理机制的不足183

4.3 市场化国家的土地开发与管理经验184

4.4 政府控制土地一级开发涉及的几个关键问题186

4.5 关于建立健全北京市土地开发管理新机制的几点建议188

下篇 北京旧城居住区有机更新的理论与实践探索193

第7章 北京旧城居住区“有机更新”理论的进一步研究193

第1节 北京旧城居住区“有机更新”的基本概念与原则194

1.1 北京旧城居住区“有机更新”的基本含义194

1.2 从“菊儿胡同”看北京旧城居住区有机更新的基本原则196

第2节 北京旧城居住区有机更新的进一步规划探索199

2.1 南锣鼓巷地区的保护与整治(1991～1994年)200

2.2 北中轴地区城市设计研究(1995年)202

2.3 国子监地区的保护与整治(1996年)202

2.4 白塔寺街区的保护与改建(1997～1998年)205

2.5 有机更新理论在苏州、济南等地的实践尝试210

2.6 对北京旧城居住区“有机更新”理论的几点进一步认识214

第3节 对北京旧城居住区现状环境“有机整体性”的进一步认识214

3.1 功能混杂的“工作-居住平衡体”214

3.2 新旧交融的建筑群体215

3.3 权属交错的建筑空间216

3.4 混合居住的社区217

3.5 星罗棋布的历史遗存218

3.6 丰富多彩的城市肌理219

3.7 多样化的自然植被与生态环境220

第8章 北京旧城居住区小规模改造实证研究223

第1节 北京旧城小规模改造的基本情况224

1.1 多元化的更新目的和更新内容224

1.2 多样化的更新方式227

1.3 小规模改造实例简介230

第2节 小规模改造的现实意义与当前存在的问题234

2.1 小规模改造的优点及其现实意义234

2.2 小规模改造当前存在的主要问题237

第3节 关于小规模改造的理论思辨238

3.1 小规模改造由来已久，是城市新陈代谢的基本方式239

3.2 小规模改造是一种“活”的传统240

3.3 小规模改造也是旧城居民当前的现实选择242

3.4 需要树立新的旧城居住区更新观念243

第4节 基于小规模改造的规划问题研究251

4.1 小规模改造与总体规划中“疏散旧城人口”目标的关系251

4.2 小规模改造与旧城居住区基础设施改造的关系252

4.3 探索适应旧城居住区有机更新的规划设计方法257

第9章 社区合作更新——探索旧城居住区住房更新的新机制269

第1节 “社区建筑”运动的成功经验270

1.1 社区建筑的基本概念270

1.2 20世纪60～70年代社区建筑的发展历程271

1.3 20世纪80年代中期社区建筑的突破性进展及其原因274

1.4 20世纪90年代人居环境可持续发展与“社区规划”的兴起276

1.5 “社区建筑”的两个成功实例及其启示277

1.6 自助·参与·合作·非营利——“社区建筑”的成功经验282

第2节 北京住宅合作社发展的经验与教训287

2.1 北京市住宅合作社发展概况287

2.2 住宅合作社对北京旧城更新的推动作用288

2.3 住宅合作社存在的不足及其面临的问题289

2.4 关于住房产权保障与住房自有自用化的思考291

第3节 “社区合作更新”——北京旧城居住区住房更新机制的一种构想293

3.1 北京旧城“社区合作更新”的基本概念294

3.2 北京旧城“社区合作更新”的基本原则294

3.3 北京旧城“社区合作更新”的政策构想296

3.4 社区合作更新与大规模改造在所需投资上的简单比较300

3.5 对“社区合作更新”未来发展的展望302

结语：有机更新——北京旧城可持续发展之路303

第1节 旧城保护与北京的城市发展304

1.1 旧城保护在北京城市发展中的战略地位304

1.2 20世纪90年代北京旧城保护面临的危机305

1.3 旧城保护与新的城市中心的建设307

第2节 大规模商业性房地产开发与旧城居住区更新308

2.1 大规模商业性房地产开发不能解决旧城居民的住房问题308

2.2 旧城居住区更新的基本出发点309

3.1 旧城居住区更新的“有机更新模式”与历史文化名城发展的“有机更新战略”310

第3节 对北京旧城居住区有机更新的进一步认识与建议310

附录315

附录1：北京市危改拆迁安置情况实例调查(部分)316

附录2：北京市危旧房改造中资金流失情况317

附录3：北京旧城小规模改造若干典型实例的基础资料318

附录4：大规模改造与小规模改造的比较319

3.2 关于推进北京旧城居住区有机更新的几点建议320

附录5：已发表的两篇论文320

①改造北京，还是毁掉北京?——从“平安大街”透视北京旧城改造中的矛盾与问题320

②对北京市城市房屋拆迁管理办法的几点质疑327

主要参考文献333

后记344